银河策略住建部再次发声！信号很强烈了

推动“好房子”建设银河策略，是今年房地产的核心任务之一。

说起好房子，大家的关注点通常放在产品“门面”上，比如户型、立面、配置等。

不过，一个好的产品，不仅要有面子，当然还要有里子，也就是工程的质量。

好设计得有好工程才能落地。

中央的“好房子”战略，自然也不会忽略工程质量。

今年以来，住建部动作频频，上个月刚开展住宅工程质量整治行动，近期又公开征集“好房子”技术产品，为住宅隔音、渗漏、开裂、反味等“痼疾”寻找“药方”。

这些问题，正是每年住宅投诉的重灾区。

借助新技术、新工艺来“治病”自然是好事。但是，新技术从征集到推广尚且需要时间，而行情却不等人。在产品高度内卷的当前，被动等待只会让房企处于竞争劣势。如何在现有条件下提升工程质量，才是房企的当务之急。

住建部开展好房子技术产品征集

剑指住宅隔音渗漏开裂等质量通病

近日，住建部发布通知，开展“好房子”建设惠民实用技术产品征集工作。

根据通知，征集的内容主要包括两项：

（一）解决楼板隔音、分户墙隔音、卫生间漏水及反味、屋面漏水、排水主管道漏水，外墙开裂、面层脱落、渗漏水等问题的新技术、新设备、新材料、新产品。

（二）数字家庭新科技，包括但不限于数字家庭基础平台、智能照明、智能安防、智能环境控制、智慧养老等。

征集的新技术、新设备、新材料、新产品将由专家进行评审，择优纳入《“好房子”建设惠民实用技术和产品目录》，征集时间截止至2025年6月25日。

这是住建部推进“好房子”建设又一重要举措。

在今年的两会上，住建部部长倪虹就明确提出，在好房子建设方面，住建部将重点从3个方面抓好落实：立标准、强科技、抓项目。

标准建设方面，《住宅项目规范》已于5月1日正式实施。项目落地方面，多地已开展好房子试点，如杭州五月份就出让了三宗试点好房子的地块。强科技，就是强调运用新技术、新材料、新工艺、新产品，解决住宅隔音、渗漏、开裂、反味等“通病”，以及推广全屋智能技术。

之所以将这个工作单列一项，明源君认为，主要还是因为，目前住宅工程质量距离“好房子”仍有不小一段差距。

多年来，渗漏、开裂、货不对板等问题，都是住宅质量投诉的重灾区银河策略，投诉量一直居高不下。

艾普思咨询发布的《2024年中国房地产投诉洞察报告》显示，2024年房地产的质量投诉5.20万起，较2023年增加了12.92%。其中，渗漏、开裂等问题占比最高，投诉量不降反增。

今年3.15期间，中国房地产报发布的问卷调查也显示，房屋质量在各项投诉中位居前列，开裂、漏水、装修材料不合格是投诉最多的三个问题。

明源君留意到，上个月住建部已着手开展城镇住宅工程质量问题重点整治，主要聚焦的也是隔音、串味、渗漏等常见质量痛点。不难看出，在建设“好房子”战略中，住宅工程质量提升注定是绕不开一个话题。戳这里，轻松管好工程质量

甚至有人认为，尽管房企也努力提升住宅产品品质，但普遍关注的是住宅的“面子”（如立面、精装水准等）忽略住宅的“里子”，而后者的问题更为迫切。

大家认为，“面子”提升效果一目了然，可以显著提升项目档次，利于项目销售，而“底子”较为隐蔽，无法对销售产生直接效果。

其实不然。此前很多房企通过工地直播、工地开放等手段，将工程质量打造成一个卖点，有力赋能了营销。

那么，当大家都卷产品“面子”的时候，率先卷产品“里子”的房企，有机会打开一个新的突破口。

无论是政策导向，还是市场需求导向，提升住宅工程质量，都是大势所趋。

防范高发的工程质量问题

住建部给房企指明了道路

如何提升住宅工程质量？

上个月住建部针对城镇住宅工程质量的整治行动，其实给房企指明了的思路。我们不妨顺着住建部的通知，看看房企如何联手各个供方，从源头上实现住宅工程质量提升。

第一，抓标准规范的落实

建筑工程行业并不缺管理标准，企业就更不缺了。

据明源君了解，成熟的房地产企业都有一套完善的管理体系，对工艺做法、管理动作等做明确的要求。

但是，很多项目还是连最基本的质量问题都无法规避。

问题出在执行上。

在很多项目，标准和实施是两张皮，标准是一套，现场做的又是另一套。

一方面，宣贯不到位，未对供方明确质量要求，标准规范被束之高阁。另一方面，过程缺乏监管银河策略，出了问题不能及时发现整改。事后再来追究的时候，各方互相推卸责任，无法追溯到问题根源。

头部房企借助数字化技术，弥补了这一不足。

比如某头部房企联手明源云打造数字化管理系统，将工程管理标准进行了系统化梳理，形成了348项管理标准，涵盖工序验收、工作面移交、淋闭水试验、样板验收、材料验收、管理行为等业务场景，并将其内置到工程管理app里面。相当于给一线制作了一份操作指南，一线直接拿来指导现场管理。

与此同时，将供方履约的情况、第三方评估成绩也同步到系统里面。

如工序验收、现场检查、实测实量、第三方评估成绩等，都记录到系统里面，并与对应的施工单位关联，借助系统进行数据分析，建设单位能够直观的看到工程的各项关键指标（如供需验收合格率、问题整改率、实测实量及格率）等等，及时的发现质量隐患，出了问题也能找到相关责任人，给施工单位形成监督压力。戳这里，轻松管好工程质量

第二，抓图纸审查及专业交圈

自上个月住建部发布开展工程质量专项整治以来，各地已先后响应，在所属地区开展相应行动。

其中就提到，“

督促建设单位及时将住宅工程施工图设计文件送有关机构审查，指导审查机构将住宅隔声、防串味、防水、外墙保温和场地防沉降等设计作为审查要点。

强调了图纸对于工程质量提升的重要性。

图纸是施工的依据，工程提质抓图纸，这个逻辑完全没问题。

新版的《住宅设计规范》已于本月初实施，其中涉及到了多项标准调整。例如，为了提升住宅的隔音效果，新规要求，分户墙隔声标准不低于50dB，隔声性能较旧标准提升了11.1%。

上个月住建部开展质量整治，也强调住宅隔声关注主动降噪与被动隔声设计举措。住宅防串味要关注地漏、排烟道、排水管道存水弯等部位是否进行细化设计。

设计规范变了，工程标准或工艺做法也得跟着变。

这也就回到那个老生常谈的问题，设计与工程交圈。

一直以来，设计与工程之间交圈不充分，都是工程质量瑕疵甚至事故，以及工程返工、难以施工等问题的根源。

此时设计、工程、成本及招采等多部门有必要加强交圈。